Большой форум Павшинской Поймы, уже 10 лет помогает жителям района решать проблемы общими усилиями - Присоединятйесь!

S1
S2

Модератор: moonrise

  • 1
  • 27
  • 28
  • 29
  • 30
  • 31
  • 34
 
Alexander_M
Участник
Сообщения: 23
Зарегистрирован: 10 лет 7 месяцев 9 дней
Благодарил (а): 3 раза

Re: Микрорайон 4, Таунхаусы

Ср мар 30, 2016 11:37 pm

Danilloff писал(а):
Лишь бы "рабочими" коммуникациями обеспечили в реалии ИД наилучший вариант
Не совсем: есть пара моментов, которые плохо решаются при "непосредственном управлении": должники соседи (встречается такая "порода") и кап.ремонт, т.е. надо таки создавать юр.лицо, чтобы открыть счет для сбора средств и т.д. - тут и и очередное яблоко раздора
 
Danilloff
Участник
Сообщения: 24
Зарегистрирован: 1 год 1 месяц 7 дней

Re: Микрорайон 4, Таунхаусы

Пт апр 01, 2016 12:10 am

Кстати, кто-нибудь сталкивался с темой КР, бытует мнение, что если речь идет о таунхаусе (жилом доме блокированной застройки), то начисление взносов за капитальный ремонт не законны.
 
Danilloff
Участник
Сообщения: 24
Зарегистрирован: 1 год 1 месяц 7 дней

Re: Микрорайон 4, Таунхаусы

Пт апр 01, 2016 12:10 am

Кстати, кто-нибудь сталкивался с темой КР, бытует мнение, что если речь идет о таунхаусе (жилом доме блокированной застройки), то начисление взносов за капитальный ремонт не законны.
 
Alexander_M
Участник
Сообщения: 23
Зарегистрирован: 10 лет 7 месяцев 9 дней
Благодарил (а): 3 раза

Re: Микрорайон 4, Таунхаусы

Пт апр 01, 2016 7:46 am

Формально, это обычные многоквартирные дома. Не очень понятно о каком ключевом отличии идёт речь?
 
Danilloff
Участник
Сообщения: 24
Зарегистрирован: 1 год 1 месяц 7 дней

Re: Микрорайон 4, Таунхаусы

Пт апр 01, 2016 11:28 am

Оплата взносов на капитальный ремонт обязательна только для собственников помещений в МКД, а является ли блокированный дом (таунхаус) многоквартирным домом?
1. «Жилыми домами блокированной застройки» признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
2. «Многоквартирным домом” признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

P.S. Многие специалисты должны с сожалением констатировать, что официального понятия многоквартирного дома в законодательстве нет.
 
Danilloff
Участник
Сообщения: 24
Зарегистрирован: 1 год 1 месяц 7 дней

Re: Микрорайон 4, Таунхаусы

Пт апр 01, 2016 11:28 am

Оплата взносов на капитальный ремонт обязательна только для собственников помещений в МКД, а является ли блокированный дом (таунхаус) многоквартирным домом?
1. «Жилыми домами блокированной застройки» признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
2. «Многоквартирным домом” признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

P.S. Многие специалисты должны с сожалением констатировать, что официального понятия многоквартирного дома в законодательстве нет.
 
Alexander_M
Участник
Сообщения: 23
Зарегистрирован: 10 лет 7 месяцев 9 дней
Благодарил (а): 3 раза

Re: Микрорайон 4, Таунхаусы

Пт апр 01, 2016 11:41 am

<Для просмотра необходимо выполнить вход на форум Павшинской Поймы>
"... принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территории общего пользования, а также отсутствие помещений общего пользования, что отличает их от многоквартирного дома."

в этих таунхаусах есть общий подвал. т.е. все-таки многоквартирный дом.
 
Sergey13
Новенький на форуме
Сообщения: 5
Зарегистрирован: 7 месяцев 21 день

Re: Микрорайон 4, Таунхаусы

Чт апр 14, 2016 9:38 am

Добрый день!

Планирую приобрести таунхаус в 21 доме. Кто нибудь подскажет, что там с коммуникациями.

Заранее спасибо,
Сергей
 
Alexander_M
Участник
Сообщения: 23
Зарегистрирован: 10 лет 7 месяцев 9 дней
Благодарил (а): 3 раза

Re: Микрорайон 4, Таунхаусы

Чт апр 14, 2016 3:51 pm

Добрый день!

Если не ошибаюсь, то по адресу Павшинский б-р д.43 у людей даже заключены договора на ХВС, ГВС, водоотведение и центральное отопление.
Насчет электричества не подскажу - выясняйте у продавца.
 
MIB
Участник
Сообщения: 5
Зарегистрирован: 1 год 8 дней

Re: Микрорайон 4, Таунхаусы

Вс апр 17, 2016 9:10 pm

Друзья, подскажите. Я правильно понимаю, что на момент конца 2015 года в правых таунхаусах вообще никто не жил? Нашел перепись людей только по левым.
Это с чем связано? Рассматриваем таун в правой части. Почитал про проблемы с ЖКХ и подключениями - боязно. И если собственники левой части как-то собираются для решения проблем, то что с правой - там вообще ничего не подключено?
 
gogofer
Участник
Сообщения: 2
Зарегистрирован: 7 месяцев 21 день

Re: Микрорайон 4, Таунхаусы

Пн апр 18, 2016 10:43 am

Добрый день всем!
тоже в правых хотим купить, но пугают все эти приключения с подключениями сетей, подвалами, собственностью и прочего.
Были там пару недель назад, говорили с охранником, говорит ремонты делают некоторые.
Сами видели пару квартир, где явно ремонт закончен (либо почти закончен), выглядит все неплохо, просто неухожено.
 
MIB
Участник
Сообщения: 5
Зарегистрирован: 1 год 8 дней

Re: Микрорайон 4, Таунхаусы

Пн апр 18, 2016 12:18 pm

Ну ухоженность - это вопрос обжитости места. Просто я так понял, что левые были СУшные. Как ни странно у них только дом 43 имеет адрес. У остальных строительные корпуса. А у правых уже адреса. Есть ощущение что правые живут своей собственной жизнью, в отличие от левых.
Но если жизнь левых можно изучить по форумам, то жизнь правых полностью неизвестна:)
 
gogofer
Участник
Сообщения: 2
Зарегистрирован: 7 месяцев 21 день

Re: Микрорайон 4, Таунхаусы

Пн апр 18, 2016 2:00 pm

Конечно вопрос обжитости, когда люди поселятся-должно выглядеть очень приятно, для этого все есть.
Когда звонили по телефонам, указанным на фасадах-сказали продает все (большУю часть) юр. лицо. Будем узнавать детали у продавцов, если кто-нибудь знает подробности-напишите, очень интересно. Выглядит все гораздо лучше, чем на всяких видео с ютуба о "Чернобыле".
 
Аватара пользователя
Piggy
Участник
Сообщения: 717
Зарегистрирован: 10 лет 5 месяцев 28 дней
Благодарил (а): 93 раза
Поблагодарили: 152 раза

Re: Микрорайон 4, Таунхаусы

Чт апр 21, 2016 11:15 pm

В нашем районе активизировалась группа предприимчивых граждан, которые пытаются продавать наши таунхаусы покомнатно, под видом квартир-студий в элитном районе Красногорье Делюкс. При этом таунхаус распиливается на 9 комнат. Под видом двухуровневой квартиры "продается" отдельно даже гараж без окна и мансарда, на которую не ведет лестница и где не утеплена и протекает крыша ! Формально это оформляется как продажа по долям. Таким потенциальным покупателям - дольщикам сообщаем следующую информацию. Все сделки по продаже части таунхаусов разным людям будут оспариваться жителями микрорайона.

Трудности, с которыми вы столкнетесь при покупке доли собственности, которые сейчас продавец представляет, как покупку отдельной квартиры:

• Планировки. В настоящий момент те ПЛАНИРОВОЧНЫЕ РЕШЕНИЯ, которые предлагаются продавцами, НЕ СОГЛАСОВАНЫ с Администрацией города. Если продавец утверждает обратное – требуйте подтверждающие документы. Если продавец уверяет Вас, что узаконить планировку можно будет позднее, то имейте ввиду, что делать это придется Вам. Согласовать планировочное решение, при котором 1 квартира делиться фактически на 9 квартир, практически нереально.

• Электроснабжение. Мощность, выделяемая на таунхаус, вне зависимости от площади, 22 кВт, то есть таунхаус можно разделить максимум на 4 квартиры. Иначе вы просто не включите все одновременно 1 чайник и одну конфорку.

• Водоснабжение. Расчетная нагрузка на воду на дом согласно проекта и технического реализованного инженерного оборудования составляет 4,14 м.куб. в сутки, то есть на 21 чел. при нормативе 200 литров в сутки. При делении таунхауса на 9 квартир, потребление воды будет превышать расчетное в несколько раз, что приведет к нарушениям водоснабжения.

• Подъездные пути не обеспечены при таком размещении квартир. Так же парковочные места не рассчитаны на такую плотность заселения, автомобиль будет поставить негде, так как возле каждого таунхауса есть только ОДНО машиноместо. В районе дороги спланированы так, что других мест для автомобилей просто нет.

• Несоответствие проекту пожарной безопасности нахождение нескольких квартир в одной.

Кроме того, согласно статье 246 ГК РФ:
НЕ БУДЕТЕ ИМЕЕТЬ ПРАВА СОВЕРШАТЬ КАКИЕ-ЛИБО ДЕЙСТВИЯ БЕЗ СОГЛАСИЯ или уведомления ДРУГИХ СОБСТВЕННИКОВ ДОЛЕЙ.

Без участия соседей Вы не пропишете никого в квартире, не продадите, не обменяете, не подарите свою долю, не сделаете перепланировку и т.д. и т.п.

Помните, что выйти из долевого участия нельзя. Можно только продать свою долю или выделить свою долю в натуре (свидетельство без долей). Продавец обещает Вам, что эту операцию позже легко будет осуществить, но это не так. Для реализации второго варианта необходимо обращаться в суд. При этом суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности, неудобство в пользовании и т.п.

И самое главное при покупке одной жилплощади по долям несколькими собственниками велика вероятность дальнейшего рейдерского захвата. Схема реализации — покупка рейдером % доли в собственности (так планируют продавать продавцы, без выделения в натуре) и дальнейшем «выселение» остальных владельцев долей в квартире. Все мы знаем майора полиции, который захватывал квартиры, купив маленькую часть.При этом продавец говорит что при продаже будет подписано соглашение об использовании в натуре определенной части квартиры, но это соглашение можно не подписывать, если купивший еще раз перепродаст свою долю в квартире и он уже может жить где хочет, так как у него нет юридических обязательств подписывать это соглашение.

Остерегайтесь мошенников!!!
 
spa5
Участник
Сообщения: 31
Зарегистрирован: 2 года 7 месяцев 25 дней
Благодарил (а): 4 раза
Поблагодарили: 1 раз

Re: Микрорайон 4, Таунхаусы

Пт апр 22, 2016 9:45 am

О как! До чего дошли! Сначала под гостиницу делали, а теперь под коммуналку. Это в каких корпусах такие торговцы работают?
 
Алексей ALBY
Новенький на форуме
Сообщения: 1
Зарегистрирован: 1 год 6 месяцев 15 дней

Re: Микрорайон 4, Таунхаусы

Пт апр 22, 2016 4:37 pm

Sergey13 писал(а):
Добрый день!

Планирую приобрести таунхаус в 21 доме. Кто нибудь подскажет, что там с коммуникациями.

Звоните, расскажу 89169103281



Заранее спасибо,
Сергей
 
Danilaaa
Новенький на форуме
Сообщения: 1
Зарегистрирован: 7 месяцев 10 дней

Re: Микрорайон 4, Таунхаусы

Пт апр 22, 2016 10:48 pm

Продам дизайн проект таунхауса.

Продаю дизайн-проект со схемой для рабочих. Заказывал у именитого дизайнера за 300 000 рублей.
В дизайн проект входит:
Схема перегородок
Схема световых приборов - в зависимоти от назначения комнаты подбиралось яркость и количество источников света.
Схема розеток
Схема расстановки мебели, зеркал, шкафов
Монтажная/демонтажная схема

Материалы и цвета можете менять на свой вкус!

Стоимость дизайн проекта 30 000р.
В подарок могу порекомендовать рабочих и где купить выгодно материалы и мебель (на это потратил месяцы и съэкономил порядка 500 000 рублей)
Наглядно могу показать его в своем таунхаусе.

8-925-841-93-62 Данила
 
newopaliha
Участник
Сообщения: 6
Зарегистрирован: 7 месяцев 10 дней
Поблагодарили: 1 раз

Re: Микрорайон 4, Таунхаусы

Сб апр 23, 2016 12:50 pm

Делимся опытом.
Таунхаусы ЖК «Новая Опалиха» - г.Красногорск, мкр.Опалиха (16-ть домовладений – в каждом от 3-х до 11-ти секций, всего около 100 секций)
Судя по форуму, у нас одни и те же проблемы, только мы столкнулись с ними несколько раньше - у нас дома ввели в эксплуатацию в 2011 году, так что уже есть некоторый опыт.

1. Таунхаус – многоквартирный дом (МКД) или нет?
Лучше называть не таунхаус, а жилой дом блокированной застройки (п.2 ч.2 ст.49 Градостроительного кодекса РФ).
Например, есть Постановление Президиума ВАС РФ №15636/13 от 15.07.2014г. (по таунхаусам в МО, Истринский р-он, дер Ивановское) в котором «… после проведения судебной строительной экспертизы установлено, что не завершенный строительством объект жилой застройки «Барселона» по своим техническим и строительным характеристикам в соответствии с п.2 ч.2 ст.49 Градостроительного кодекса РФ является жилым домом блокированной застройки, к которому должны применяться нормы СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»...
С учетом проведенной по настоящему делу строительно-технической экспертизы и ввиду отсутствия общего имущества, характерного для многоквартирного дома, а именно: помещений в указанном доме, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирных лестничных площадок, лестниц, лифтов, лифтовых и иных шахт, коридоров, технических этажей, чердаков, подвалов, в которых имеются инженерные коммуникации, иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования (технических подвалов), правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве не подлежали применению к обществу «КАЛИНА».»

Другими словами, самое главное – есть ли вообще у секций в блокированном жилом доме какое-нибудь общее имущество, если есть – то какое?
Общее имущество – это имущество, принадлежащее всем собственникам в домовладении на праве общей долевой собственности, причем это право собственности на общее имущество должно быть зарегистрировано!
Просто так сказать (как это любят делать различные организации в Красногорске) – у вас есть общий подвал, значит таунхаусы являются МКД – нельзя!
Кроме того, подвальные помещения находятся строго под каждой отдельной секцией в домовладении и строго в границах периметра фундамента каждой секции. То, что есть сквозной проход в подвале – это просто конструктивные технические особенности дома, а главным является юридический аспект – у кого право собственности? В этом случае инженерные коммуникации проходят транзитом через подвалы отдельных секций.
Для таких случаев, когда доступ к своему имуществу можно получить только через чужой земельный участок, в ГК РФ предусмотрено понятие сервитута (п.1 ст.274 ГК РФ). Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Это значит, что собственник каждой секции должен пропускать через свой подвал других собственников и представителей ресурсоснабжающих организаций.

Кроме того, состав общего имущества важен и для выбора управления жилым домом, т.к. единственно для чего выбирается способ управления домом (ТСН, УК или непосредственное управление) – это обслуживание общего имущества, т.к. собственное имущество обслуживает сам собственник.
Мы полтора года «бодались» по вопросу общего имущества, в итоге разные УК сами отказывались от конкурса на наше обслуживание, т.к. им просто нечего обслуживать – они ведь берут плату за СиРЖП – именно за ремонт и обслуживание общего имущества, которого у нас просто нет.
 
newopaliha
Участник
Сообщения: 6
Зарегистрирован: 7 месяцев 10 дней
Поблагодарили: 1 раз

Re: Микрорайон 4, Таунхаусы

Сб апр 23, 2016 2:36 pm

Продолжаем делиться опытом.
2. Как можно обслуживать таунхаусы?

Поскольку вопросы обслуживания жилых домов блокированной застройки в законодательстве не прописаны, можно руководствоваться аналогией закона – п.1 ст.7 Жилищного кодекса РФ: «В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).»

Таунхаус не подпадает ни под один из трех видов жилых помещений, указанных в ст.16 ЖК РФ (жилой дом, квартира, комната) и в принципе ЖК РФ для таунхаусов не должен действовать, но поскольку других законодательных актов РФ по поводу таунхаусов нет, а как-то надо их обслуживать – можно взять за основу положения ЖК РФ, т.е. воспользоваться аналогией закона.

Например, можно выбрать один из трех способов управления жилым домом (п.2 ст.161 ЖК РФ) – непосредственное управление, ТСЖ (ЖСК и пр.) и с помощью управляющей организации.

У нас мы выбрали непосредственное управление. Причем, важный момент – способ управления выбирается не для всех таунхаусов сразу (нет такого объекта – все таунхаусы), а каждое домовладение должно выбрать способ управления самостоятельно, т.к. каждое домовладение является обособленным, имеет отдельный юридический адрес и не имеет общего имущества с остальными домовладениями. Теоретически, каждое из домовладений может выбрать свой способ управления, но надо быть реалистами и понимать, что будет дальше.
Были собрания собственников в каждом домовладении, для каждого домовладения составлялся протокол собрания о выборе непосредственного способа управления, совета дома и председателя совета дома, который далее может выступать от лица других собственников своего дома. За обслуживание своего домовладения теперь должен отвечать совет дома и его председатель.
Далее было решено создать ассоциацию собственников таунхаусов «Новая Опалиха» и выбрать из председателей отдельных домовладений – председателя ассоциации, который будет заниматься общими для всех таунхаусов вопросами: уборка и благоустройство территории, охрана, взаимодействие с внешними организациями – администрацией города и района, поставщиками ресурсов, судебными делами и т.п. Председатели советов домов вошли в правление ассоциации, которое регулярно собирается и решает вопросы обслуживания таунхаусов, в т.ч. устанавливает размер сбора в ассоциацию и утверждает бюджет расходов.
Ассоциация наняла сантехника (в т.ч. он нужен и для общения с теплосетью – при подготовке к отопительному сезону), электрика, дворника, паспортистку, ЧОП. Зимой нанимала трактор для уборки снега (у нас дороги находятся в частной собственности).

Нужно сразу осознать, что ни администрация города или района, ни какие-то другие инстанции (в т.ч. и жилинспекция) сами по себе не будут решать ваши проблемы, не стоит на это рассчитывать и тратить время на всякие дежурные жалобы и переговоры. Все придется делать самим – так уж устроен Красногорский район. Выберете своего представителя – тогда он сможет защищать интересы собственников, как и положено при непосредственном управлении.

Кроме того, нужно быть готовым к регулярному «хождению» в Красногорский суд – на данный момент это по-существу единственная инстанция, которая может принять какое-то решение в Красногорске, остальные инстанции в итоге все равно будут отсылать в суд. Поэтому сейчас в Красногорском суде такое огромное количество гражданских дел – все судятся со всеми – с администрацией, с застройщиками, с УК, с ресурсоснабжающими организациями.
У вас, вероятно, придется подавать иски о понуждении к заключению договоров поставки тепловой энергии и т.п. При непосредственном управлении договора поставки энергоресурсов заключаются с каждым собственником индивидуально (в обязательном порядке).
Кстати, наличие прибора учета тепловой энергии - для таунхаусов совсем необязательно. Требование обязательного учета энергоресурсов с помощью приборов учета установлено Федеральным законом "Об энергосбережении..." (п.1 ст.13 №261-ФЗ). НО(!) в этом же пункте предусмотрены исключения - не требуется учитывать тепловую энергию с помощью приборов учета объектами, максимальный объем потребления тепловой энергии которых составляет менее чем две десятых гигакалории в час. Это примерное потребление небольшого пятиэтажного дома. В таунхаусах максимальное потребление значительно меньше, можно посчитать по нормативам, так что установка приборов учета не является обязательной.
 
Danilloff
Участник
Сообщения: 24
Зарегистрирован: 1 год 1 месяц 7 дней

Re: Микрорайон 4, Таунхаусы

Сб апр 23, 2016 5:34 pm

Отличный пример, спасибо за участие НО.
  • 1
  • 27
  • 28
  • 29
  • 30
  • 31
  • 34

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 5 гостей
Time: 0.255s | Queries: 46 | Peak Memory Usage: 6.99 МБ