Большой форум Павшинской Поймы, уже 10 лет помогает жителям района решать проблемы общими усилиями - Присоединятйесь!

S5
S6

Модератор: IVS

 
Аватара пользователя
Alice
Рыжая
TC
Сообщения: 13657
Зарегистрирован: 10 лет 5 месяцев 19 дней
Благодарил (а): 1032 раза
Поблагодарили: 1432 раза
Шахматка: М1, к 21 М1, к 14

Изменения в законодательстве о купле-продаже жилья

Сб мар 23, 2013 2:28 am

Думаю, тем, кто планирует продать или купить квартиру, будет полезно знать о свежих изменениях в гражданском законодательстве, касающихся заключения договоров купли-продажи жилых помещений.
До 1 марта 2013 года на такие договоры распространялось правило п. 2 ст. 558 ГК РФ о том, что "договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации."
Эта норма была отчасти направлена на защиту жилищных прав граждан от мошенников и рейдеров.
Составленный в простой письменной форме договор купли-продажи жилья, подписанный сторонами, не имел никакой силы до тех пор, пока не пройдет госрегистрацию.
С 1 марта 2013 года правило из п. 2 ст. 558 ГК РФ не подлежит применению.
Купля- продажа жилых и нежилых помещений теперь не отличается. Для того, чтобы договор купли-продажи начал действовать, достаточно просто подписать его, и он будет считаться заключенным. А регистрации подлежит только переход права собственности по договору, но не сам договор.
Предполагаю, с этими изменениями в законодательстве возникнут новые формы мошенничества при продаже квартир.
Ведь теперь с жильем, проданным недобросовестным продавцом нескольким покупателям, будет такая же ситуация, как с нежильем. Т.е. по принципу: "Кто первый встал, того и тапки".
В смысле, кто первый из покупателей успел переход права по своему договору купли-продажи зарегистрировать - тот и молодец.
Чем может быть опасна такая отмена, можно почитать, например, здесь (обратите внимание, что статья писалась до принятия поправок, о которых в ней говорится): <Для просмотра необходимо выполнить вход на форум Павшинской Поймы>

В общем, будьте внимательней, уважаемые соседи, при покупке жилья. :)
Подписанный договор купли-продажи даже без госрегистрации теперь бумага серьезная, а не как раньше, до госрегистрации не имеющая силы туалетная бумашка.
Дай вам Бог того, что вы желаете другим. :)
 
Аватара пользователя
Тюлененок
Инициативная Группа
Сообщения: 1180
Зарегистрирован: 6 лет 3 месяца 16 дней
Благодарил (а): 102 раза
Поблагодарили: 311 раз
Шахматка: М3, к 41А М2, к 14

Re: Изменения в законодательстве о купле-продаже жилья

Пн мар 25, 2013 10:42 am

Интересно, какие способы защиты от такого мошенничества уже придуманы?
Мне с ходу в голову лезет взять с продавца, который подписывает мне договор купли-продажи, расписочку, что ранее он договоры купли-продажи на эту же недвижимость ни с кем не заключал.
А вы как думаете?
Мы в ответе за тех, кого приручили.
 
АКМ
Инициативная Группа
Сообщения: 514
Зарегистрирован: 8 лет 6 месяцев 28 дней
Благодарил (а): 80 раз
Поблагодарили: 47 раз
Шахматка: М1, к 6A

Re: Изменения в законодательстве о купле-продаже жилья

Пн мар 25, 2013 11:19 am

Тюлененок писал(а):
Интересно, какие способы защиты от такого мошенничества уже придуманы?
Деньги переходят покупателю продавцу только после регистрации перехода права собственности (т.е. через ячейку, как и раньше).
Последний раз редактировалось АКМ Пн мар 25, 2013 10:33 pm, всего редактировалось 1 раз.
Приемная ИГ - Замена Управляющей Компании - http://www.krasnogorie.net/bb3/viewforum.php?f=163
Инициативная группа (ИГ): ig@krasnogorie.net
 
Аватара пользователя
Breeze
Участник
Сообщения: 1367
Зарегистрирован: 6 лет 6 месяцев 22 дня
Благодарил (а): 318 раз
Поблагодарили: 257 раз
Шахматка: М3, к 42А

Re: Изменения в законодательстве о купле-продаже жилья

Пн мар 25, 2013 5:31 pm

Деньги переходят покупателю...правильнее ПРОДАВЦУ
 
Аватара пользователя
Alice
Рыжая
TC
Сообщения: 13657
Зарегистрирован: 10 лет 5 месяцев 19 дней
Благодарил (а): 1032 раза
Поблагодарили: 1432 раза
Шахматка: М1, к 21 М1, к 14

Re: Изменения в законодательстве о купле-продаже жилья

Пн мар 25, 2013 6:12 pm

Тюлененок писал(а):
Интересно, какие способы защиты от такого мошенничества уже придуманы?
1. Проверить юридическую чистоту сделки, перед подписанием договора заказать выписку из ЕГРП. Или хотя бы сравнить данные из свидетельства о праве собственности продавца с данными, имеющимися в росреестре.
2. Не связываться с квартирами, имеющими долгую мутную историю или находящимися в собственности менее 3-х лет, указывать всю сумму в договоре.
3. Для расчетов использовать или схему с банковскими ячейками или схему с безотзывным аккредитивом, когда продавец получает деньги только в случае предъявления в банк договора с отметками УФРС о регистрации перехода права.
Схему расчетов подробно расписывать в договоре купли-продажи, вплоть до указания банка, в котором будут производиться расчеты.
Если срок регистрации перехода права небольшой, как в Москве, то можно рискнуть арендовать ячейки с условиями о простом хранения. Если срок регистрации перехода права долгий, как в Московской области (10 календарных дней), то лучше использовать или безотзывный аккредитив, или арендовать ячейку по договору с условиями ответственного хранения.
Это изрядно дороже, чем обычный сейфинг, но надежней - ключ от ячейки сторонам договора аренды не выдается, он хранится в депозитарии банка, в договоре аренды ячейки указывается заложенная сумма, и банк за эту сумму отвечает, так что вариант, что кто-нить из сотрудников банка пошустрит в ячейке после закладки в нее денежек, и денежек в ячейке убавится, а банк скажет: "А я не знаю, что и в каком количестве у Вас там лежало", исключается, покупателю выдают документ, подтверждающий, сколько бабла он заложил, и документ, подтверждающий, что бабло было вынуто из ячейки после регистрации перехода права продавцом.

Но это все способы защиты от относительно честных людей. :D Скорей даже, способы не вводить в соблазн...
Потому что никакие банки не проверяют, действительно был зарегистрирован переход права, и не проверяют подлинность предоставленных продавцами договоров для получения доступа к деньгам.
Так что всегда есть риск, что задумавший мошенничество продавец явится в банк с деланными на цветном ксероксе документами. :pardon:
Дай вам Бог того, что вы желаете другим. :)
 
Аватара пользователя
Alice
Рыжая
TC
Сообщения: 13657
Зарегистрирован: 10 лет 5 месяцев 19 дней
Благодарил (а): 1032 раза
Поблагодарили: 1432 раза
Шахматка: М1, к 21 М1, к 14

Re: Изменения в законодательстве о купле-продаже жилья

Сб мар 30, 2013 2:20 am

Вот. Рекомендую для расчетов через банковские ячейки. Рядом с Павшинской поймой, у метро Тушинская, находится центральный офис СДМ-банка. Банк примечателен тем, что практикует не только договоры аренды с сейфов с условиями о простом хранении, но и договоры аренды сейфов с условиями об ответственном хранении банком: <Для просмотра необходимо выполнить вход на форум Павшинской Поймы>
Недавно сопровождала в этом банке сделку, в целом обслуживание понравилось. Не понравилось только, что процесс пересчета, проверки, вакуумирования, запечатывания в инкассаторский мешок бабла происходит в общем операционном зале.
Ну никакой камерности. :( У одного окошка человек бандитской внешности коммуналку оплачивает, а в это время у другого окошка сотрудники банка в присутствии сторон сделки мульены считают и пломбируют в инкассаторский мешок. Понятно, что там кругом видеокамеры натыканы и тревожная кнопка, наверно, у каждой операционистки, и охрана на входе, но все равно страшновато, мало ли что на уме и за поясом у посетителей операционного зала. :oops:
В остальном нормальный банк...

Чем отличается ответственное хранение от простого хранения:
1. В договоре аренды указывается сумма, заложенная в сейф. Банк за эту сумму отвечает и во всяких нехороших случаях вроде недобросовестного поведения сотрудников банка, ограбления депозитария, пожара или затопления депозитария, и т.д. и т.п. уже не может сказать: "А я вообще тут ни при чем, я просто бронированными коробочками в аренду барыжу, понятия не имею, что и в каком количестве Вы клали в сейф, я ни за что не отвечаю, и возвращать ничего не должен и не буду".
2. После закладки выдается приходник, а после выдачи - письмо банка о том, когда деньги были изъяты. Бумажки эти в случае оспаривания договора купли-продажи будет служить дополнительным доказательством, сколько продавец получил бабла за квартиру (если, конечно, в договоре купли-продажи подробно описан порядок расчетов, иначе эту аренду банковской ячейки ни к чему не пришьешь).
3. Никаких споров между продавцом и покупателем на тему, у кого из них будет находиться ключ от ячейки в период государственной регистрации перехода права по договору, потому что ключ от ячейки арендаторам на руки не выдается, он хранится в депозитарии банка.
4. Дороже, чем простое хранение, причем существенно.

Ну а для тех, кто не боится безответственного хранения и предпочитает камерность, могу посоветовать Фондсервисбанк, отделение на Белорусской: <Для просмотра необходимо выполнить вход на форум Павшинской Поймы>
Ответственного хранения там нет, но есть допуслуга - хранение ключа от ячейки в банке, кроме того, там такая впечатляющая система безопасности и тааакие большие переговорные для тех, кто проводит сделки с недвижимостью... :Bravo: Это Вам не какое-то там мелкое задрипанное отделение Сбера без переговорных или маленький стеклянный аквариум с круглым столиком в СДМ-банке, а две большие полноценные переговорные человек на 10.
Еще я знаю, что агенство недвижимости "Ризолит" время от времени проводит сделки в Фондсервисбанке. И думаю, что такая старая и известная контора, как "Ризолит", в неприличный банк клиентов не потащит.
Дай вам Бог того, что вы желаете другим. :)
 
2 квадратных метра
Участник
Сообщения: 159
Зарегистрирован: 6 лет 2 месяца 8 дней
Поблагодарили: 7 раз

Re: Изменения в законодательстве о купле-продаже жилья

Сб мар 30, 2013 8:25 am

хм...теперь считается хорошим тоном иметь своего риэлтора, который передается по рекомендациям что называется из рук в руки (в частном порядке), процент меньше чем у офигевших агенств, а порядка больше (как неоднократно показала собственная практика). Он собственно по доверенности и собирает перепроверяет все бумаги. Еще больше гарантий что вас не облопошат как ни странно - ипотека, там уже банк всех вытрясет до костей кто и что. Я так понимаю сейчас никто не занимается лично сбором всех предпродажных и после документов.
 
Аватара пользователя
Alice
Рыжая
TC
Сообщения: 13657
Зарегистрирован: 10 лет 5 месяцев 19 дней
Благодарил (а): 1032 раза
Поблагодарили: 1432 раза
Шахматка: М1, к 21 М1, к 14

Re: Изменения в законодательстве о купле-продаже жилья

Сб мар 30, 2013 10:41 am

2 квадратных метра писал(а):
Еще больше гарантий что вас не облопошат как ни странно - ипотека, там уже банк всех вытрясет до костей кто и что.
И сам облапошит покупателя заодно. :D
Маленький подводный камушек ипотеки - оценка продаваемого имущества. Она часто оказывается заниженной на 10-15% от рыночной цены. А банк при этом может настаивать, чтобы в договоре купли-продажи цена была не выше оценочной.
Что с точки зрения рисков покупателя не хорошо.
Дай вам Бог того, что вы желаете другим. :)

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 2 гостя
Time: 0.191s | Queries: 26 | Peak Memory Usage: 6.57 МБ